Il settore delle locazioni turistiche sta affrontando nuove complessità fiscali in considerazione dei ritardi, con cui i gestori telematici delle varie piattaforme (come Airbnb e Booking) per l’emissione della Certificazione Unica (CU) 2025 e questo sta creando incertezze e difficoltà operative. Uno dei principali punti critici riguarda la discrepanza tra gli obblighi fiscali, come la dichiarazione dei redditi e la ritenuta dell’acconto, e le regole amministrative legate al nuovo Codice di Identificazione Nazionale (CIN). Questo
codice, attribuito a ogni proprietario di immobili destinati alla locazione turistica, potrebbe generare errori nella certificazione dei redditi, soprattutto per le proprietà in comproprietà. Entro il 17 marzo 2025, gli intermediari dovevano trasmettere le CU includendo il quadro dedicato ai redditi da locazioni brevi. In presenza di comproprietà, la certificazione fiscale deve essere emessa a nome del titolare cui è associato il CIN. Gli altri comproprietari, di conseguenza, dovranno dichiarare la propria quota di reddito autonomamente, senza poter usufruire della ritenuta dell’acconto già versata. Secondo le indicazioni contenute nella Circolare 24/E del 2017, esistono due approcci possibili per gli intermediari nella gestione
delle ritenute dell’acconto per gli immobili in comproprietà: 1) Ritenuta su un unico comproprietario: se il contratto di locazione è intestato a un solo comproprietario, l’intermediario applica la ritenuta e la certifica a suo nome e gli altri comproprietari dichiarano la propria quota di reddito autonomamente, senza poter detrarre la ritenuta dell’acconto già applicata; 2) ritenuta distribuita tra i comproprietari: se i comproprietari dispongono di un conto cointestato, l’intermediario può suddividere ritenute e redditi in base alle quote di proprietà. Sebbene e più equa, questa soluzione comporta un notevole aumento della complessità gestionale, richiedendo la registrazione del contratto con più locatori. Per le locazioni brevi, la ritenuta applicata dagli intermediari rimane fissata al 21%. In dichiarazione, però, i proprietari possono optare per la cedolare secca al 21% solo su una singola unità immobiliare destinata agli affitti brevi. Per le ulteriori proprietà, l’imposta salirà al 26%, aumentando di fatto la pressione fiscale per chi possiede più immobili destinati a struttura extralberghiera. Un’ulteriore criticità emerge per le strutture extralberghiere, come Case Vacanze e Bed & Breakfast. Queste attività, essendo classificate come redditi diversi (art. 67, comma 1, lettera i) del TUIR), non possono usufruire della cedolare secca. Tuttavia, si riscontrano casi in cui le ritenute sono state applicate erroneamente anche a queste strutture. Le nuove disposizioni fiscali sulle locazioni brevi, unite all’introduzione del CIN e alla gestione delle CU 2025, stanno creando un contesto complesso e poco chiaro per i proprietari di immobili, gli intermediari e le piattaforme digitali. L ‘attuale quadro normativo non offre soluzioni definitive, rendendo necessaria una revisione e un possibile intervento legislativo per armonizzare le regole fiscali e amministrative, garantendo maggiore chiarezza e semplicità gestionale a tutti gli attori coinvolti. Se anche tu sei in difficoltà per la dichiarazione dei redditi extralberghieri contattami.
Dr. Andrea Perrino Ordine Dottori Commercialisti di Nocera Inferiore Commercialista - Tributarista Revisore Contabile - Revisore degli Enti Locali CTU Tribunale di Nocera Inferiore Docente formazione professionale Giornalista Fisco e Tributi
